Bauordnung überarbeitet – Spekulation erschwert

21.11.18 –

Mit der beschlossenen und in Kraft getretenen Änderung der Berliner Bauordnung zum April 2018 wird der Abriss von Wohnraum endlich wieder genehmigungspflichtig, nachdem der rot-rote Senat lediglich eine Anzeigepflicht eingeführt hatte. In der Folge konnten Bezirke gegen den Abriss häufig nichts unternehmen. Die Anzeigepflicht bot keinerlei Schutz für bestehenden Wohnraum und hat oft sogar das Gegenteil bewirkt – zu Lasten der Mieterstadt Berlin. Denn aus Investorensicht ist immer öfter der Abriss bestehender Gebäude und ein anschließender Neubau im hochpreisigen Eigentumssegment attraktiver, als bestehenden Wohnraum zu nutzen.

Ergänzend wurde im ebenfalls vom rot-rot-grünen Senat überarbeiteten Zweckentfremdungsverbots-Gesetz festgelegt, das die Schaffung vom vorgeschriebenen Ersatzwohnraum künftig nur noch dann anerkennt wird, wenn dieser im gleichen Bezirk und mit vergleichbaren Mietpreisen geschaffen wird. Um Altbauten vor Abriss zu schützen, soll der vorgeschriebene Ersatzbau auch nur unter der Voraussetzung der Beibehaltung des Maßes der baulichen Nutzung erlaubt sein. Wird ein beantragter Ersatzwohnraum anerkannt, wird der Abriss erst genehmigt, sobald eine Baugenehmigung für das Gebäude mit Ersatzwohnraum vorliegt. Das sind die beiden entscheidenden Instrumente, um den Abriss von bestehendem Mietwohnraum einigermaßen zu verhindern, auch wenn dies nicht in jedem Fall gelingen wird.

Eine weitere wichtige Änderung der Berliner Bauordnung ist die Verkürzung der Geltungsdauer von Baugenehmigungen und Bauvorbescheiden. Denn viele Flächen liegen in Berlin trotz bestehendem Baurecht brach. Die Lücke zwischen den Baugenehmigungen und den tatsächlich gebauten Wohnungen – der sogenannte Bauüberhang – wird immer größer. Es gibt rund 60.000 Wohnungen in dieser Stadt, die nur auf dem Papier stehen, real aber nie gebaut wurden. Der Bauüberhang ist mittlerweile größer als der jährliche Zuzug nach Berlin. Denn anstatt dass gebaut wird, wird mit den Genehmigungen wild spekuliert und auf immer weiter steigende Preise gesetzt.

Dieses Monopoly wurde auch noch durch die Berliner Bauordnung jahrelang begünstigt, denn einmal erteiltes Baurecht konnte fast unbegrenzt verlängert werden. Um das zu verhindern, haben wir die Bauordnung an dieser Stelle geändert. In Zukunft soll die Geltungsdauer der Baugenehmigung deshalb statt drei nur zwei Jahre betragen sowie die Frist zur Fertigstellung genehmigter Bauvorhaben von sieben auf sechs Jahre reduziert werden.

Außerdem weisen wir in der geänderten Bauordnung darauf hin, dass ökologische Baustoffe und Teile verwendet werden, die weitestgehend nach dem Abbruch wiederverwendet oder recycelt werden können. Damit wollen wir den Baustoff Holz besonders voranbringen, der schon erfolgreich für den Geschosswohnungsbau eingesetzt wird – leider noch zu selten in Berlin. Dabei bietet gerade der Holzbau große Chancen für den günstigen Neubau von Mietwohnungen.

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