Es braucht einen Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik – für ein faires und gemeinwohlorientiertes Miet- und Baurecht!

29.11.23 –

Beschluss auf dem Landesausschuss:

Jede*r braucht ein Zuhause. Aber die Mieter*innen in Berlin stehen seit Jahren unter Druck. Wir Bündnisgrüne wollen eine Stadt für alle, statt Verdrängung und Segregation. Deswegen kämpfen wir in den Bezirken und im Land seit vielen Jahren für bezahlbares Wohnen, den sozialen Zusammenhalt und lebendige Nachbarschaften. Um den Umbau des Berliner Wohnungsmarktes zu schaffen, brauchen wir aber auch die richtigen Rahmenbedingungen auf Bundesebene. Die Wohngeldreform hat kurzfristig geholfen, mehr Menschen bei steigenden Mieten zu unterstützen. Aber sie löst nicht das strukturelle Problem des großen Renditedrucks, der nahezu ungebremst bei den Mieter*innen ankommt. Statt nur hohe Mieten zu subventionieren, muss endlich die im Koalitionsvertrag im Bund vereinbarte Mietrechtsreform kommen. Marco Buschmann muss endlich damit aufhören, sie auf dem Rücken der Mieter*innen auszusitzen. Die Blockadehaltung der FDP geht zu Lasten der Mieter*innen und aller Städte, die mit überhöhten Miet- und Bodenpreisen zu kämpfen haben. Wir Bündnisgrüne werden uns weiterhin für die Mieter*innen einsetzen und fordern die SPD auf, im Bund mit uns gemeinsam endlich ein faires Miet- und Baurecht in der Ampel durchzusetzen.

Um den Bestand zu schützen und bedarfsgerechten Neubau zu erreichen, bedarf es folgender Maßnahmen, die nur die Bundespolitik treffen kann:

Für eine Länderöffnungsklausel Mietendeckel und einen temporären Mietenstopp

Die Mietpreisentwicklung hat sich schon lange von der Einkommensentwicklung der Berliner*innen entkoppelt. Hohe Boden- und Kaufpreise ziehen hohe Mieten nach sich. Die Anzahl der von Wohnkosten überlasteten Haushalte nimmt in Berlin seit Jahren zu. Weil es in Deutschland sehr unterschiedliche Wohnungsmärkte sowie unterschiedliche Einkommenssituationen gibt, fordern wir auch differenzierte Antworten. Dazu gehört, dass die Länder zukünftig durch eine Öffnungsklausel im Bundesmietrecht selbst entscheiden können, wie sie die Mieten deckeln. Wir wollen damit auch die Möglichkeit eines temporären Mietenstopps ermöglichen.

Gerade angesichts der hohen Inflation und Energiepreise brauchen die Mieter*innen jetzt Entlastung.

Für eine dauerhafte und wirklich wirksame Mietpreisbremse und einen verbesserten Mietspiegel

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zum Schutz der Mieter*innen. Deshalb wollen wir, dass der Bund die Mietpreisbremse mindestens bis 2029 verlängert, sehen aber die Notwendigkeit, sie als dauerhaftes Instrument einzuführen. Zudem erwarten wir, dass die Mietpreisbremse so reformiert wird, dass sie auch ein wirksames Instrument wird, indem

1. eine effektive Überwachung aufgebaut wird,
2. Ausnahmeregelungen wie möblierte Wohnungen abgeschafft werden,
3. die Kommunen einen Genehmigungsvorbehalt für Vollsanierungen erhalten und
4. die Nichteinhaltung mit einer wirksamen Ordnungsstrafe versehen wird.

Für die Berechnung der qualifizierten Mietspiegel müssen die Mietverträge aus einem längeren Zeitraum, nämlich der letzten 20 Jahre, herangezogen werden. Dadurch wird die Begründung von Mieterhöhungen aus Vergleichsmieten stark eingeschränkt. Wir fordern den Nachweis von Mietwucher deutlich zu erleichtern und klare Kriterien zu entwickeln, um für die Kommunen bzw. Städten die Möglichkeit von Strafsanktionen deutlich zu verbessern.

Dauerhaft bezahlbares Wohnen durch die Neue Wohngemeinnützigkeit

Wir fordern, dass der Bund die Neue Wohngemeinnützigkeit zeitnah einführt und so ein neues, dauerhaft bezahlbares Segment auf den Wohnungsmärkten ermöglicht. Egal ob Aktiengesellschaft, GmbH, öffentliches Wohnungsunternehmen, Genossenschaft, Sozialunternehmen, private Baugruppe, kirchlicher Träger oder Stiftung – alle Akteure sollen die Möglichkeit haben, sich gemeinnützig auf dem Wohnungsmarkt zu engagieren und preisgebundenen Wohnraum anzubieten. Dabei muss der Bund die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen mit Steuerfreistellungen und ausreichenden Investitionszulagen unterstützen.

Höhere Förderung und deutlich verlängerte Mietpreisbindung im Sozialwohnungsbau

Der Bund hat die Mittel zur Unterstützung der Länder in der Sozialen Wohnraumförderung seit 2021 bereits mehr als verdoppelt. Trotzdem fallen weiterhin jedes Jahr mehr Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung, als neue gebaut werden können. Wir möchten, dass dieser Negativtrend umgekehrt wird. Dazu fordern wir den Bund auf, die Mittel für die Soziale Wohnraumförderung weiter zu erhöhen. Zudem soll er mit den Ländern Belegungs- und Mietpreisbindungen von mindestens 50 Jahren vereinbaren – auch bei vorzeitiger Ablösung der Darlehen durch die Eigentümer*innen.

Eigenbedarfskündigungen stoppen

Seit Ende 2021 ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Bund stark eingeschränkt. Das war auch lange überfällig, denn seit 2006 wurden fast 200.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. In umgewandelten Wohnungen drohen immer mehr Mieter*innen Eigenbedarfskündigungen und damit der Verlust ihres Zuhauses. Umgewandelte (leere) Wohnungen führen nicht nur beim Verkauf zu höheren Renditen, sondern heizen auch die Boden- und Mietpreisspirale an. Daher fordern wir ein zeitlich unbefristetes Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Zudem muss zukünftig zum Schutz der Bestandsmieter*innen sichergestellt sein, dass die Möglichkeiten für Eigenbedarfskündigungen stark eingeschränkt und die Härtefallregelung dafür stark ausgebaut werden. Der zehnjährige Kündigungsschutz vor Eigenbedarf, der nur beim erstmaligen Verkauf der umgewandelten Wohnung gilt, sollte auf 20 Jahre ausgeweitet werden. Immer wieder stellen Mieterverbände und Gerichte fest, dass Eigenbedarfskündigungen vorgetäuscht werden. Um vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen zu vermeiden bzw. zu unterbinden und die Strafverfolgung zu erleichtern fordern wir die Einführung eines bundesweiten Eigenbedarfskündigungskatasters. Die Mieter*innen müssen angemessen entschädigt werden.

Für ein rechtssicheres, gestärktes Vorkaufsrecht sowie Abwendungsvereinbarungen für den Milieuschutz

Berlin ist leider auch die Hauptstadt der Immobilienspekulation. Wir Bündnisgrüne kämpfen dafür, dass Städte beziehungsweise ihre Bezirke wieder in die Lage versetzt werden, durch Ausüben des kommunalen Vorkaufsrechts bezahlbaren Wohnraum zu erhalten – in öffentlicher oder genossenschaftlicher Hand. Seit April 2022 liegt ein rechtssicher formuliertes Gesetz zur Heilung des kommunalen Vorkaufsrechts vor, das endlich in den Gesetzgebungsprozess eingebracht werden muss. Durch die dann ebenfalls wieder mögliche Abwendungsvereinbarung kann sichergestellt werden, dass sich Vermieter*innen verpflichten, ihre Mieter*innen nicht zu verdrängen. Darüber hinaus fordern wir aber auch die Schärfung des Instruments. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollte das Vorkaufsrecht nicht nur in Milieuschutzgebieten, sondern stadtweit gelten. Zudem braucht es dringend ein preislimitiertes Vorkaufsrecht, das sich am limitierten, reduzierten Bodenrichtwert bzw. sozialem Ertragswert und nicht am spekulativen Buchwert oder an den Bewertungen der Verkäufer*innen orientiert.

Für einen echten Kündigungsschutz, die Absenkung Kappungsgrenzen sowie den Stopp hoher Indexmieten

Es braucht einen Instrumenten-Mix, um Bestandsmieter*innen besser zu schützen. Dazu gehören die Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf mindestens elf Prozent in angespannten Wohnungsmärkten innerhalb von drei Jahren, wie im Koalitionsvertrag vereinbart. Unser Ziel ist eine Kappungsgrenze von maximal zweieinhalb Prozent pro Jahr. Eine vergleichbare Deckelung und Beschränkung braucht es zwingend auch für Indexmieten, die andernfalls uferlos steigen, ohne dass ihnen der Mietspiegel eine Schranke setzt. Schließlich fordern wir einen verbesserten Kündigungsschutz für Mieter*innen, etwa indem es ermöglicht wird, durch die Nachzahlung der rückständigen Miete auch eine ordentliche Kündigung zu verhindern.

Für eine nachhaltige Investitionspolitik – Immobilien als Steuersparmodelle verhindern: Haltefrist verlängern

Die Ertragserwartungen aus Mieten haben sich von den Wertsteigerungserwartungen von Immobilien in den letzten Jahre entkoppelt. Die Möglichkeit der steuerfreien Mitnahme von Wertsteigerungen nach 10 Jahren führt zu regelmäßigen Verkäufen, treibt die Preisspirale an und erhöht den Druck auf Mieter*innen. Wir fordern daher bei vermieteten Immobilien für eine nachhaltige Immobilienbewirtschaftung die Haltefrist für zukünftige Wertsteigerungen auf mindestens 20 Jahre zu verlängern.

Planungs- und Genehmigungspraxis im Sozialwohnungsbau beschleunigen

Damit mehr mietpreisgebundene Sozialwohnungen entstehen, brauchen wir neben der Erhöhung der sozialen Wohnraumförderung durch den Bund auch Vereinfachungen und Beschleunigungen der Planungs- und Genehmigungspraxis. Wir begrüßen die Ziele des „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ und fordern gleichzeitig die zügige und verbindliche Umsetzung. Serielle und nachhaltige Bauweisen, Typengenehmigungen in unserer Landesbauordnung sowie der Ausbau digitaler Planungs- und Genehmigungsprozesse können erheblich zur Umkehr der Negativbilanz im Sozialwohnungsbau beitragen. Ebenso wichtig sind auch mehr gemeinsame Planungen und Bauvorhaben der Landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Für eine sozial verträgliche, klimafreundliche Gebäudesanierung

Viele Gebäude verbrauchen zu viel Energie – das ist sowohl schlecht für die Mieter*innen, die die hohen Heizkosten tragen müssen, als auch für den Klimaschutz. Um gemeinsam Vermieter*innen, den Staat und Mieter*innen bei der Gebäudesanierung in die Pflicht zu nehmen, streben wir langfristig die Abschaffung der energetischen Modernisierung und die Einführung des Drittelmodells an. Die neue Modernisierungsumlage beim Heizungstausch ist ein erster Schritt um das Nutzen von Fördergeldern bei der Sanierung anzureizen statt wie bislang die Kosten rein auf die Mieter*innen umzulegen. Auch nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Klima- und Transformationsfonds hat sich Robert Habeck erfolgreich dafür eingesetzt, dass die Förderung der energetischen Sanierung von Gebäuden weitergeführt wird. An diesem Kurs wird festgehalten.

Intensivierung der gemeinwohlorientierten Bodenvorratspolitik

Damit der Sozialwohnungsbau auch langfristig einen wichtigen Beitrag zur Entspannung am Wohnungsmarkt beitragen kann, ist der strategische Ankauf von Baulandreserven ein wichtiger Bestandteil einer gemeinwohlorientierten Boden- und Stadtentwicklungspolitik. Dafür muss der Bund sowohl geeignete Flächen aus den Beständen der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und Gesellschaften in Kontrolle des Bundes für die Länder und Kommunen zu vergünstigten Konditionen bereitstellen, als auch die erforderlichen finanziellen Kapazitäten ausbauen, um den Handlungsspielraum für den strategischen Ankauf auch von kleineren Flächen aus Privatbeständen zu ermöglichen.